崖っぷち医師の不動産投資ブログ

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「マンションを買え」先輩医師の言葉に従った3年後、、、

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幻冬社ゴールドオンライン「マンションを買え」先輩医師の言葉に従った3年後、、、 を読んでみて^_^

こんにちはYuzuです。

ネットサーフィンしていたら、上記の記事をみつけました。題名だけみると失敗したの?ってなりますけど前向きな記事でした( ˘ω˘)

当職が勧めている不動産投資にそっくりだったので紹介してしまいました。

よく出来た内容なので、不動産投資に興味ある方は是非読んで見てください✋( ͡° ͜ʖ ͡° )

要約すると

カラクリとしては3000万を銀行から借りて、マンションを買い、そこに人を住まわせて銀行の借金を返していきます。

どうして儲かるのか?

①儲けるポイントの第1は銀行の借入額よりマンションの価格が上回った時点でマンションを売ることで儲ける。当職の持っている物件のひとつのの借入と売却額の差額は下記です。

②儲けるポイント2は減価償却です。マンション(鉄筋コンクリート)は法的に47年で価値が0になるとされていて、3000万(マンションの価格)÷47=63万/年が税金から戻ってくるという減価償却の仕組みを利用する。これも面白ですよね。マンションを運営すると国が助けてくれるんですね。なんとマンション代を国がくれるんです。本来払うべき税金でマンション買っているようなものです。これは収入の多い医師だから出来ることですね。ちなみに鉄筋コンクリートのマンションは実際150年もつらしく、都内なら価値が下がりにくいので①がなりたつんですね

③儲けるポイント3は青色申告です。おそらく勤務医だけやってると青色申告の用紙は見慣れないはずです。不動産投資など事業を始めると青色申告ができます。青色申告になるので経費として税金で落とせるものが増えます。つまり、不動産投資事業に関係あると説明できる食事や移動費、家賃、パソコンの購入費などは本来払うべき税金から払える。これは大きいですがあくまで法的な範囲でやる必要があり、組む税理士とどこまでやるかは相談です。

④さらに事業的規模であるとされる5棟10室になると、車なども本来払うべき税金から落とせるらしいですが当職はそこまで至っていないですね(笑)

⑤いざという時に団信を掛ければ儲けはへりますが、ガンや事故、死亡時に銀行の借入がゼロになりマンションがタダで手に入ります。生命保険みたいに使えるということですね。バカ高くて儲からない生命保険よりはかなりましです。

デメリットは?

①デメリットというか、最初にビックリするのは、最初にお金が出ていき、確定申告後にそれ以上のお金が戻ってくる仕組みですね。おそらく固定資産税等で一室あたり30万/年出ていきます。また、医師をやっていると忙しくて管理できないので管理委託をしますが、だいたい一室あたり1万/月出ていきます。え、もうからないじゃんって最初はビックリしました。ただ、昨年、当職は差し引き230万儲かったのが実体験として証明出来ました。ちなみに借入の月払を家賃が上回り毎月も収入があるといったプロの不動産投資家もいますがあくまで競争率の高い激安物件や任意売却物件を現金即決で購入する必要があるみたいで物件情報毎日見なきゃ行けないし、何千万も現ナマ持ってない医師には現実的ではないみたいですね。

②空室リスクがある。これは1番のリスクです。人が入らないから家賃は自分で払わなければならなくなります。回避する方法としては借り手の多い物件(都内、山手線、徒歩5分)を選ぶ、家賃を肩代わりしてくれるザブリースを利用するなどです。少なくとも、空室になっても、自分の給料で持ちこたえる範囲内に物件を収めるのが大切だと思われます。

③僕はこの記事をみてはじめて知った(説明されたけどききながしてたのかなぁ、、、?)のですが「節税効果が得られるのは経費計上できるローン金利や減価償却費が高い7年から10年の間だけ。それ以降の収支はマイナスになるはずといったマイナス要素も話しました。」ですね。え、まじ?近々、不動産関連の方に会うので詰めて聞いてみますね。理由がわかったら、このサイトでお知らせします。

④天変地異や下落。COVID-19の影響でテレワークが普及して都内に住まなくなる?オリンピック開催されず海外投資家が日本の不動産に期待していた程参入しない?などあります。この辺は時代の波にのるしかないですね。テレワークが普及して横浜などの物件は人気とか。ちなみに当職は「自己破産しても医師免許は残るからいっかな、、」位でやってます。

もし、詳しく知りたい方がいたら連絡下さい。ちなみに当職がやり取りしている「東京不動産投資株式会社」(win-x)さんや「湘建」さんはちゃんと節税に関しても手伝ってくれます。ご参考下さい。

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