崖っぷち医師の不動産投資ブログ

yuzublog

【不動産投資の罠】不動産投資はなぜ、10年でてばなすのか?

更新日:

不動産投資に足を踏み入れると購入して10年目で売却する人が多いことに気が付きます。

当職はいつも、なぜ、皆、10年目で手放すのか疑問でした。

下記は当職のもつ物件の年数毎の「ローン残債」と売った場合の「中古相場」の表ですが、これをみると長く持つほど有利なように思われます。

なぜ、10年目で不動産を手放すかというと、、、

15年目から減価償却費が減るからです!!

え?減価償却費って、購入価格(4000万)を鉄筋コンクリートなら法的耐用年数の47年で割って85万/年(4000万÷47年)が毎年、課税所得から引かれるちゃうんかい?と思うかもしれません。

それが、違ったんですね。

ワンルームを例えば4000万で購入した場合、

土地2000万、建物2000万に分けられます。

減価償却費はとりあえず、この建物の2000万にかかります。

え、4000万ちゃうんかい、、と、、、騙されたというか、話きいてなかった_(›´ω`‹ 」∠)_

土地は年数たっても壊れないですからね、、、

さらに、建物2000万のうち躯体(建物自体)が1400万と設備(エアコン、給湯器など)が600万に分けられます。

躯体(建物自体)は鉄筋コンクリートなら47年の減価償却費が使えますから29万/年(1400万/47年)の経費削減になりますが、、、

大事なのはここです!!

設備費は購入から15年しか使えません。

つまり、40万/年(600万/15年)の経費削減は15年しか使えないんですね。

年収2000万超えると所得税と住民税で大体55%もってかれますので、、、

15年目までは35万/年の儲けが、15年目からは13万/年の儲けに下がるわけです。

そして、10年目で大体、ローン残債が無くなり、うると借金が残らなくなるので10-15年目で税金対策に使ってうるわけです。

売った物件はどうなるかというと、不動産会社で買い取って収益不動産にするのです。

うーん_ ´ཫ` _ )_

つまり、税金対策のみでやるのか、売却益を狙うのかで保有期間が大分違うようですね。

ちなみに運営費もかかってますから、15年以上持つ時は税金対策で入るお金と出ていくお金のバランスをみること、しっかり値が落ちない物件を持つべきですね。

もし、不動産屋さんに減価償却費で何十年も税金対策出来ますよという説明を聞いたら、ちょっと待った!!ですね。

今回は不動産会社の湘建さんの方から教えていただきました。

湘建さんには裏事情まで教えて頂き大変たすかっております。

-不動産投資