崖っぷち医師の不動産投資ブログ

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【医師必見】不動産投資で324万節税

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こんばんは、崖っぷちで不動産投資している医師のyuzuです。私は2019年度初めて不動産投資を開始しました。そして、今年は2年目!!当初は騙されているのでは:(´◦ω◦`):ガクブルと引いていましたが、最終的に2020年の確定申告は324万*プラスになりました(;°□°)ホンマニ!?不動産投資って、大きなお金が動くので心配ですよね。私が体をはってやってみたので、お暇があれば見てください。✧٩(๑❛ᗨ❛๑)✧

この記事の内容

  1. 不動産投資を始めた理由。不労所得とは?医師は55%の重い税金が課せられててお金貯まらない_:('Θ' 」 ∠):_
  2. 実際に持っている物件と取得までにかかった金額
  3. 最終的に324万*プラス、その仕組みとは

不動産投資を始めた理由

昨年につづき、私が初心にかえるためにも再度説明します。私が不動産投資を始めた理由はズバリ、「不労所得」を得るためです<(*¯꒳¯*)>。2019年の年明け、目標として「私はこれからお金持ちになる(40代で5億貯める)」という目標をたてました。5億の資産があるの日本人の0.16%です。その上で世にいうお金持ちの方々の著者やblog、YouTubeを読みあさりました。ウォーレン・バフェットさん、ロバート・キヨサキさん、堀江貴文さん、与沢翼さん、両社長さんなどです。

そして、お金持ちの皆さんが必ず言うことは「働いてお金を稼ぐ限りは金持ちにはなれない」ということです。ホー( ˙-˙ )ー理由としては、まず、自分でどんなに頑張っても1日が24時間という制限があり、自分で働いて得るお金には限界がある。そして、日本の超過累進課税制度の中では稼げば稼ぐほど税金でもっていかれてしまうからです。だから、自分で働くのではなく、「お金がお金を生み出す仕組みをつくる」「自分の事業をもち人に稼いでもらう仕組みをつくる」これがお金持ちになる秘訣であり、資本主義社会のルールであると、お金持ちの方々はいっていました。

そんな中、不動産投資は人のお金(借りた金)で不動産経営して、入居者から家賃を取るという仕組みがまさに、「お金がお金を生み出す不労所得」に当たると考えて始めたわけです。

2019年4月に厚労省を退職した私は不動産投資会社をハシゴし最終的に下記、「医師のための税金の教科書」を出版している「不動産投資株式会社」※現WINXに行き着きました。

東京不動産投資株式会社※現WINXに決めたのは、ここのスタッフのお金を儲けることに対するひたむきさ、そしてその楽しさを語る姿に感動してしまったからです(笑)。担当してくださる方は変わりましたが、スタッフ様のスタンスはかわりません。そして、不労所得として始めようと思った不動産投資ですが、それ以外にも税金対策、生命保険にもなることを知りました。

不動産投資株式会社の人曰く、医師はなんと所得税+住民税て55%の税金がかけられていることを知りました-(;゚ロ゚)-!これは江戸時代の五公五民を超える重い重税らしいです。ちなみに私は今年、年収3600万でしたが、所得税で1620万、住民税で360万近く税金でひかれそうになってました-(;゚ロ゚)-!これじゃあ、金がたまらんわけだ-(;゚ロ゚)-!

そんな、重い重税に対して不動産投資はなんと不動産取得にかかるお金、建物の原価償却費(建物の経年劣化を見越した税金控除)を税金から引けるんです。酷い言い方ですが、ドブに捨てるはずだった1500万を不動産取得に回せるわけです。更にすごいのは不動産を所有すると青色申告(事業主)がつかえます。細かくは言いませんが、税金として払うはずのお金を使えるようになります。

そして、不動産にがん団信をつければ、がんになった時、死亡もしくは働けなくなった時に銀行の借入がチャラになります。つまり1億近い借入がチャラになる。そして、手元に残った不動産を売れば1億近い利益がでる。これは、そのへんの生命保険、休業保険なんかよりずっとお得ですよね。ちなみにステージ1のがんで完治した場合も適応されますスッ、スゲー!!Σ(゚Д゚ )となんやかんやで、私は不動産投資の世界にハマりました。

実際に持っている物件と取得までの金額

わたしは現在下記の3件のオーナーになっております。

所有物件

  • 四谷のワンルーム   4800万円
  • 新宿のワンルーム①  3600万円
  • 新宿のワンルーム②  3600万円
  • 東高円寺のワンルーム 3500万円
  • 中野のワンルーム 3600万円
  • 駒沢のワンルーム① 3600万円
  • 駒沢のワンルーム② 3700万円
  • 虎ノ門ワンルーム 3500万円

上記を約3億の借り入れで所有しております。 もちろん借り入れの返済が発生するのですが、その分を上記物件に住んでいる方々からの家賃収入で返済しております。 返済額より、賃料を低く設定しているため、現在は1件につき約1万円/月、私からはお金が出ていきます。 (ちなみに賃貸料を値上げすればプラスになりますが現在はしておりません。物件的には立地等を考えると賃上げは可能であり検討はしております。)

では年額で計算するといくらかかったのか。

今年、空室であった期間は0日でしたので年間私からは170万円がでていきました。 もし、これが全室空室であったとすると年間で1000万円がわたしから出ていくところでした。 このあたりは、組んでいる不動産会社の力によります。私が契約している東京不動産投資株式会社さんは自前で賃貸物件の紹介サイトを持っているのでそのあたりも強みです。ありがたい。

計算上は10年後に所有物件の価格と借入額が同額になると計算しております。 つまり利子分が払い終わります。 そこからは家賃収入の80万円/月がそのまま私の収入になる計算です。 もちろん、手元に現金が入るのは物件を売った時です。 (お気づきの方もいる通り、年数がたてば物件の価値は落ちていくのでそう簡単にはいきません。しかし、山の手線沿い、駅徒歩10分以内、単身向け、13万以下などの価格が落ちにくい条件をクリアした物件を選んでいるので下落は少ないと期待しております。) また、初年度は不動産取得税などで60万円が必要でした。 なので、なんだかんだで90万円がかかりました。

最終的に324万節税!その仕組みとは

不動産投資を加味しない場合、確定申告で私が払う金額は-150万でした。これがなんと+114万の還付になりました。(((o(*゚▽゚*)o)))つまり、-150万払うところ、+114万もらうことになったので、264万儲けてるのです。そして、住民税は約60万やすくなるのでトータルで324万節税できているのです。結構でかいですよね。

ちなみに不動産取得維持に-170万かかりましたから、私の財布には154万入ってきたことになります。

仕組みとしては不動産投資をすることで、不動産投資にかかったお金が課税所得(税金がかけられる所得)から減らせるのです。分かりやすくいうと、3600万も稼いで「いない」ことにできるのです。引かれる額として大きいのは減価償却費です。法律上、マンションは年数の経過に従って価値が下がるとされ(たとえば鉄筋コンクリートマンションなら47年で価値が0になると定義されており)その分を赤字として計上できる(課税所得から引ける)のです。また、実際には山手線沿いのマンションの価値は築47年でも十分あります。この法律上の赤字額を年収にぶつけることで税金をへらすんです。

まとめ

不動産投資をしてみて2年目は324万の節税になりました。但し、懸念はあります。不動産の経費は不動産取得税など1年目にしかかからないものもあり、2年目から控除できる金額が減ること、そしてなにより、持っている物件を売るときに借り入れよりマイナスでしか売れないと、プラスが一気に吹っ飛ぶことです。もちろん、不動産価格が下がりにくい物件(人気の山手線内、駅徒歩10分、単身向け、13万以下)に絞っていますが将来は読めません。この投資が最終的に儲かるのか損をするのかは不動産を手放すときまでわかりませんが、この経験は必ず私を成長させてくれるものとして頑張っていきたいです。2年目も期待以上の結果だったことをお伝えします。

 

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*あくまでも素人の当職の計算なので参考程度にして下さい_:('Θ' 」 ∠):_

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