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【医師必見】不動産投資を1年やってみて、実際、いくらかかったのか?

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不動産投資ってかなり大きな額を動かすので、はっきり言って怖いですよね。
実際にはどのくらいお金が必要なんだろう?
そして、どのくらい儲かるんだろう?
そんな風に心配になる方が多いと思います。
今回は不動産投資を1年やってみた僕が実際にどれくらいお金がかかったかをお伝えします。

  • この記事の内容
    ・不動産投資を始めて1年目にいくらかかったのか。
    ・そして、どれくらい儲かったのか?
    ・1年目に不安に思ったことは?

どれくらいお金がかかったのか?

わたしは現在下記の3件のワンルームオーナーになっております。

  • 所有物件
    ・四谷のワンルーム  4800万円
    ・新宿のワンルーム① 3600万円
    ・新宿のワンルーム② 3600万円

上記を約1億2000万の借り入れで所有しております。
もちろん借り入れの返済が発生するのですが、その分を上記物件に住んでいる方々からの家賃収入で返済しております。
返済額より、賃料を低く設定しているため、現在は1件につき約1万円/月、私からはお金が出ていきます。
(ちなみに賃貸料を値上げすればプラスになりますが現在はしておりません。物件的には立地等を考えると賃上げは可能であり検討はしております。)

では年額で計算するといくらかかったのか。
幸いにも今年、空室であった期間は0日でしたので年間私からは30万円がでていきました。
もし、これが全室空室であったとすると年間で530万円がわたしから出ていくところでした。
このあたりは、組んでいる不動産会社の力によります。私が契約している東京不動産投資株式会社さんは自前で賃貸物件の紹介サイトを持っているのでそのあたりも強みです。ありがたい。

計算上は10年後に所有物件の価格と借入額が同額になると計算しております。
つまり利子分が払い終わります。
そこからは家賃収入の40万円がそのまま私の収入になる計算です。
もちろん、手元に現金が入るのは物件を売った時です。
(お気づきの方もいる通り、年数がたてば物件の価値は落ちていくのでそう簡単にはいきません。しかし、山の手線沿い、駅徒歩10分以内、単身向け、13万以下などの価格が落ちにくい条件をクリアした物件を選んでいるので下落は少ないと期待しております。)

また、初年度は不動産取得税などで60万円が必要でした。

なので、なんだかんだで90万円がかかりました。

どれくらい儲かったのか?

では、どれくらい儲かったのでしょうか?
それは、今まさに確定申告の計算中なので、すいません。まだ、わかりません。
上記、不動産関係でかかった90万円は経費として課税所得から引けるはずですし、
おおきいのは物件自体の減価償却費が課税所得から引けるので今計算中です。
(実際には計算は不動産投資株式会社にお任せしております。大事なのは法律上問題ない範囲でやることです。自分で計算するのは危ないです。もちろん答え合わせはしますが。私としては組んでいる不動産投資株式会社さんに上前は跳ねてもらってもいいと考えております。欲張らず、儲けるを目指しております。)
どれぐらい、課税所得から引くことができて、どれくらい儲かったのかは3月までのブログでお伝えできればと思います。

1年目に不安に思ったことは?

なんだかんだで、一体、手持ちがどれだけあれば大丈夫なのかが心配でした。
そしてその答えは3物件で90万かかりました。
つまり、1物件30万くらいはかかるので、ワンルーム投資を始める人は自由になるお金が必要ということだと思います。
そして、これがどのくらいの額が帰ってくるのはこれからわかることですので、そこは不安ですね。
どうなったのかは皆様にもお伝えできればと思います。

また、空室リスク(部屋が埋まらないため返済を自分でやるリスク)は私の方ではどうしようもないので、
部屋が埋まらなかったら最悪年間530万でていくと覚悟して、
あんまり気にしませんでした。その辺は楽観主義なので。

まとめ

最終的に利益が出てるかどうかは、物件を売った時に決まると思います。
おそらく数十年後です。
その間に東京オリンピックがあったり、
2035年に向けて日本の高齢者が増加したり、少子化が進んだり、
日本全体の人口減少があったり、はたまた外国人投資家が日本の物件を買いあさっていたりと、
さまざまな影響があるので物件の値段が最終的にいくらになるかはわからないです。
これは不動産関係の方々にいろいろ確認しましたが上がるという人もいれば、下がるという人もいます。
誰も読めないというのが結論です。
大投資家のウォーレンバフェットさんが言う通り、未来のことは読めないのかもしれません。

ただ、私は十分悩んだ末にやっているので、
この投資が成功しても失敗しても、
負け惜しみに聞こえるかもしれませんが、
本田圭佑選手の言葉を借りるなら成長すると思ってます。
(最悪自己破産しても医師免許は残るし・・・・)
確定申告後の記事も読んで下さればありがたいです。

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