こんにちはyuzuです。
今年ももう、年末ですね。
わたしも不動産投資をはじめて
２年が経ちました。
結構、長いな( ｀ー´)ノ
まあ、やっていると
「すげー、儲かった！！( *´艸｀)」
とか
「え？そんなの聞いてないよ( ﾟДﾟ)」
とか
もう、知らないことばかりなので、
一喜一憂様々な経験をしております。
そんな中で、あ、これは最初に不動産会社に聞いておくべきだったなと思うことが多々あります。
今回は、もし、
これから不動産投資を始める場合
当職の経験を踏まえたうえでですが
不動産屋さんに
確認しておきたい
４つのことをお伝えしておきたいと思います。
「ローン残債」と周囲の築年数毎の不動産の「中古相場」
まず出していただく資料としては
ローン残債と周囲の不動産相場の表です。
例えばこんな感じのものです。
この表は何かというと、
「ローン残債（銀行から借りたお金）」と
「中古相場（築年数ごとの不動産を売った時の金額）
およびその「差額」です。
銀行からお金を借りて不動産を購入するわけですが、
銀行から借りているお金の返済は実際には我々は払いません。
物件に住んでいる方の家賃収入を当てます。
表を見るとわかると思いますが、
大体、10年目で銀行から借りているお金と
不動産を売った時の金額が逆転します。
つまり、
10年目以前に不動産を売ると損をしてしまいますが、
10年後以降に不動産を売ると得をします。
当職は6物件所有しておりますが、
大体10年目で不動産を売ると
銀行からの借り入れが無くなるようになっております。
まずはこの部分をチェックしてください。
中古相場があまりにも低くてずっと売れないような物件は避けるべきです。
ちなみに、資料を作成した不動産会社が嘘をつく可能性もあります。
その点は「楽待」というサイトで投資用不動産の価格が公開されておりますので
購入予定の物件の近くの物件の価格をご確認ください。
また、新築物件は中古になった時の値下がりが大きいです。
その点もご考慮ください。
「税金対策」としてやるのか、「キャピタルゲイン（値上がりによる売却益）」を狙うのかー団信の有無、立地条件の選択に影響ー
上記の資料を得たら次に検討するのは、
「税金対策」としてやるのか、
値上がりを狙って「キャピタルゲイン（売却益）」を狙うのかです。
これは、いつ売るのかに直結します。
まずは「税金対策」の原理から説明します。
不動産には原価償却費というものが発生します。
減価償却費とは物件の価値が47年で0円になるという法律です。
（大体のマンションは鉄筋コンクリートであり47年を使いましたが、木造等で年数は変わります。）
なんと、この法律上の値下がり分（減価償却費）は国が負担してくれます。
実際には払うべき、我々の所得税から差し引いてくれるのです。
一方で、鉄筋コンクリートの物件の実際の耐用年数は100年とも言われてます。
さらに都内の一等地となれば値下がりはゆっくりになります。
この法律上の価値と実際の価値の差額を利用して「税金対策」をします。
ここで騙されてはいけないのは2つ
・1つは土地代は減価償却されません。
・１つは減価償却費の10分の3は15年で使えない。
土地代は減価償却されない
例えば4000万のワンルーム（1Kや１LDK）を購入したとします。
山手線内だと大体、土地代が2000万、建物が2000万くらいです。
この土地に関しては建物と違って、古くならないので減価償却費で清算できません。
まあ、確かに土地は古くはなりませんからね。
実際に税金対策として減価償却費を使えるのは建物の2000万だけです。
ここは重要なポイントです。
例えば、
「税金対策」としてだけ
狙うのであれば、
土地代が安い（減価償却費として使える建物の価格が全体の価格に占める割合が多い）物件を選ぶのも一つです。
ちなみに立地条件が下がるほど、たとえて言うなら、都内から離れるほど、
土地代はさがり、建物の価格に占める割合が増加します。
これは、税金対策としては有利になりますが、売却益は狙いにくくなります。
そして、あんまり立地条件を下げると「空室リスク」「家賃下落リスク」や
そもそも売れなくなるので注意です。
わたしが参考にしている
「医師のための節税の教科書」
では
医師の不動産投資では
下記の条件を推奨しております。
・都心16区、横浜、川崎
・駅徒歩10分圏内
・単身向け
・13万以内
いずれも都心で単身で働く人が今後も増え続けることを狙ったうえでのものです。
詳しくは読んでいただけると、非常に面白い本です。
減価償却の10分の3は15年で使えはいなくなる
上記の都内4000万の物件で話を勧めますと、、
建物の2000万が減価償却費として税金対策（所得税から47年かけてひかれる）として使えますが
実際には建物の2000万円は
躯体（建物自体）の1400万と
設備（エアコンなど、おおざっぱに建物の3割計算になる）の600万にわけられます。
この設備の減価償却期間は15年です。
数字で言いますと
１～１５年目は
1400万÷47年+600万÷15年＝約30万（躯体）+40万（設備）＝70万
と、年70万の税金対策になります。
年収2000万こえると所得税+住民税で50％とられますので、、、
年45万税金が戻ってくることになります。
これが１６年目からは設備分の減価償却費が使えませんので
年30万の税金対策にさがり、戻ってくる税金の額も年15万に下がります。
もし、税金対策のみを狙うのであれば１０－１５年目の間で高値で売ることを狙います。
また、これは「がん団信」をつけるかどうかにも影響します。
「がん団信」というのは
癌になった場合（stageⅠの胃癌も可）、その他、外傷などで１年以上働けない状態や死亡した場合
銀行からの借り入れがチャラになるというものですね。
住宅購入されている方は入っていると思います。
これをつけるのか、つけないのか、、、
もちろんつけると銀行からの利子が上がります。
年利+0.3％くらいです。
4000万の物件だと年12万ですね。
もし、購入時に30代で癌家系でなくて、税金対策で10年くらいで手放すのであれば
あえてつける必要はないですね。
わたしは付けてしまいましたが、次からは付けない予定です。
１年目、２年目、16年目の青色申告書
「税金対策」として不動産投資をするとき、
よくつっこまれているのが、
1年目は様々な経費が掛かり税金対策できるが、
２年目以降は税金対策できないんじゃないかというｋ
これは実際に本当です。
皆さん、
不動産取得税が1年目しか使えないからね〜
といいますが、、
実際やってるものからすると
不動産取得にかかる経費がでかいですね。
詳しく解説しますと、、、
不動産取得税とは不動産を買った時にかかる税金です。
3000-4000万の物件だと大体20万です。
ただこれは、実際に20万収めると
所得（給与から控除を引いて税金のかかるお金）から
20万引かれます。
もし、あなたが年収2000万以上だと
所得税で50%かかりますから
20万×50%で10万もどってくる計算ですが、
そもそも20万出ていくのでプラマイ－10万です。
デカイのは不動産取得時に
不動産屋さんに動いてもらう
費用(不動産取得にかかる経費)です。
私の組んでいる会社は80万/件かかりますが、、、
実際には上手く払わない形になります。
ただし、申告上は－80万として経費計上しますので
先程の通り、
所得から－80万され、
実際には80万×50%の40万がもどってきます。
この他の減価償却費などで1年目は45万/件の儲けですが
不動産取得にかかる経費が使えないと
2年目以降は5万/年の儲けしかありません。
(◎_◎;)やばやば
安心ください。
実際には交通費、接待費で30万/万の儲けにもっていきます。
ただ、2年目以降はコツが必要です。
また、不動産をもっていると
固定資産税がかかります。
固定資産税に関しては
下記サイトが分かりやすいです(*´▽｀*)
参考記事:固定資産税はいつ払う？
金利はいくらか-毎年出ていくお金はどれくらいなのか-
最期に金利です。
銀行からお金を借りるわけなので、利子が発生します。
当職の持っている物件は1.7-2.3の金利です。
金利は大事です。
たとえば3000万の物件なら
金利1.7％なら年間50万、10年で500万
金利2.3％なら年桿69万、10年で690万
0.1％上がるごとに年間3万、
10年で30万違います。
複数の不動産野に回ってみて、
どんなに高くても2.5％以下が許容範囲です。
それ以上は断りましょう。
また、負債が無い段階では2％以下で抑えられるはずです。
ちなみに利子（借入金利子）も経費計上できますので半分は戻ってくる計算です。
まとめ
当職が2年間、不動産投資をしてみて不動産会社に必ず最初に聞いておくべきことをまとめてみました。
- ローン残債と中古相場の比較表を作ってもらう
- 税金対策としてやるのか売却益を狙うのか相談する
- 1年目だけではなく、2年目以降どれくらい不動産対策になるのか数値で出してもらう
- 金利は2.5％以下かチェックする
これから不動産投資をお考えの方の参考になれば幸いです。
※いつも、ブログを読んでくださりありがとうございます。わたくしがお世話になっている不動産会社さんを知りたいという連絡を多数頂きますので下記にリンク先を貼っておきます。ご参考下さい。