不動産投資のネット記事を沢山みていると
詐欺だ！絶対やるな！とおとしめるサイトがたくさん出てきます。
詐欺だといわれる理由のひとつに、
1年目しか税金対策にならないという話が溢れています。
じつは、
この噂は本当です。(笑)
当職は不動産投資を初めて丁度、2年目なので、まさにこれに直面しました。
当職の実際の状況を数字を出してお伝えします。
実は税金対策としてはマイナスな2年目
まず当職は昨年、以下3つの物件を予約しました。
- 新宿タワマンワンルーム①3000万
- 新宿タワマンワンルーム②3000万
- 四谷タワマンワンルーム 4000万
いずれも、銀行の融資を受けて借り、返済は実際に住んでる方の家賃を当てております。つまり、プラマイ0円です。
しかしながら、帳簿(青色申告)は赤字になります。
これは、
物件は法律上、耐用年数(鉄筋なら47年)が決まっていて、法律上の評価額が年々下がっていきます。(47年後に0円になる)
この値下がり分(減価償却費)を経費（赤字）に計算できるので家賃収入より経費（赤字）が上回り、見かけ上は赤字になり（法律上の値下がりは実際の相場の値下がりより大きいため）、この赤字を給与にぶつけて、給与を実際より少なく見せ、税金を減らすというわけです。（´-`）.長い
つまり、実際かかってない赤字をどれくらいつくれるかが、この不動産投資のキモです。
では、なぜ、この不動産投資をつかった税金対策(赤字)が2年目いこう出来ないかというと、、、
よく言われるのは、、、
1年目にしからかからない下記が使えないからです。
- 不動産取得税
- 不動産取得にかかる経費
不動産取得税
まず、不動産取得税ですが、
その名の通り不動産を取得する時にかかる税金です 。
不動産取得税は3000-4000万の物件だと、大体20万/件です。土地と建物でひとつの物件に2回取り立て書類がくるので、知らないと、え、払ったよ(￣･ω･￣)って、最初はビビります(笑)
何わともあれ、1年目の3物件で60万経費にできました。
でも、この不動産取得税ですが、そもそも出ていくお金ですからね、、
当職の場合、60万出ていって、税金対策として30万戻ってくるので(所得税＋住民税＝50-55%、課税所得から60万引かれるということは、30万の税金がへるということ)、30万の赤字ですね。だから、そもそもない方がいいんですね。
不動産取得にかかる経費
次に不動産取得にかかる経費です。
これは不動産取得に不動産会社に動いてもらうお金ですが、1件あたり80万かかります。
3件で240万です。
え、240万！！と思われるかも知れませをんが、、、実はこれは、私は払っておりません。
サービス料などで、240万は戻ってきます。
ただし、青色申告に入りませんので、帳簿上は赤字になります。（この辺は組む不動産会社と要相談です。）
いずれにせよ、この不動産取得に経費としてかかった−240万（実際には払ってませんが、、）は2年目は使えません。
やっぱり詐欺？
つまり、この不動産取得税＋不動産取得にかかる経費を合わせた−300万の赤字、税金対策としては＋150万の儲けが使えなくなるわけです。
なので、ネットで指摘されているように1年目の税金対策はでかいですが、、、これは2年目には使えません。(•́ω•̀ ٥)
なので、当職が2年目どうなるのか自分で計算してみると不動産投資で＋230万の黒字(銀行の支払いに消えますが)になってしまい、税金対策としてら－115万になってしまいます。
これは、聞いてないよー٩(//̀Д/́/)۶
と思って、先日、担当者に確認しました。
結果、、、、大丈夫でした。
1年目でつかえなかった、新しい経費(僕は払わない)をつくってくれておりました。
例えば空室にならない為の広告費(家賃の１ヶ月分が相場)や接待、交通費です。
これらを合法的な範囲で調整し、赤字をつくるようです。
ただし、1年目よりは経費が下がりますので、2年目以降は6物件(今、6物件なので)で100-200万の赤字にして、税金対策(50-100万)を行うとのことでした。
具体的な数値は確定申告後、連絡致します。
こうやって、あれこれ考えていると、自分も大分足を踏み入れてきたな～と思います。
ちなみに、元医師で今は医師の不動産投資を利用した税金対策のコンサルタントをやっている方もいるようです(笑)
担当者の方には土曜日の夜21時から時間作っていただきいろいろと教えてもらいました。
その後、歌舞伎町の寿司屋もご馳走になりました。
この市役所通りの大判寿司ですね。
このすぐ、脇にあるのが○○さんが経営する｢美人茶屋｣です。大手なので安全らしいです。
やっぱり東京は面白いですね。
※いつも、ブログを読んでくださりありがとうございます。わたくしがお世話になっている不動産会社さんを知りたいという連絡を多数頂きますので下記にリンク先を貼っておきます。ご参考下さい。