崖っぷち医師の不動産投資ブログ

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不動産投資3年目はやはり下がって71万のプラス

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こんばんは、崖っぷちで不動産投資している医師のyuzuです。私は2019年度初めて不動産投資を開始しました。そして、今年は3年目!!初年度と違い、不動産取得税などが経費計上できなくなる時期ですが今年の収支はどうだったのでしょうか?見ていきましょう。

この記事の内容

  1. 不動産投資を始めた理由。不労所得とは?医師は55%の重い税金が課せられててお金貯まらない_:('Θ' 」 ∠):_
  2. 実際に持っている物件
  3. 今年度の収支は?

不動産投資を始めた理由

昨年につづき、私が初心にかえるためにも再度説明します。私が不動産投資を始めた理由はズバリ、「不労所得」を得るためです<(*¯꒳¯*)>。2019年の年明け、目標として「私はこれからお金持ちになる(40代で5億貯める)」という目標をたてました。5億の資産があるの日本人の0.16%です。その上で世にいうお金持ちの方々の著者やblog、YouTubeを読みあさりました。ウォーレン・バフェットさん、ロバート・キヨサキさん、堀江貴文さん、与沢翼さん、両社長さんなどです。
そして、お金持ちの皆さんが必ず言うことは「働いてお金を稼ぐ限りは金持ちにはなれない」ということです。ホー( ˙-˙ )ー理由としては、まず、自分でどんなに頑張っても1日が24時間という制限があり、自分で働いて得るお金には限界がある。そして、日本の超過累進課税制度の中では稼げば稼ぐほど税金でもっていかれてしまうからです。だから、自分で働くのではなく、「お金がお金を生み出す仕組みをつくる」「自分の事業をもち人に稼いでもらう仕組みをつくる」これがお金持ちになる秘訣であり、資本主義社会のルールであると、お金持ちの方々はいっていました。
そんな中、不動産投資は人のお金(借りた金)で不動産経営して、入居者から家賃を取るという仕組みがまさに、「お金がお金を生み出す不労所得」に当たると考えて始めたわけです。 2019年4月に厚労省を退職した私は不動産投資会社をハシゴし最終的に下記、「医師のための税金の教科書」を出版している「不動産投資株式会社」※現WINXに行き着きました。
東京不動産投資株式会社※現WINXに決めたのは、ここのスタッフのお金を儲けることに対するひたむきさ、そしてその楽しさを語る姿に感動してしまったからです(笑)。担当してくださる方は変わりましたが、スタッフ様のスタンスはかわりません。そして、不労所得として始めようと思った不動産投資ですが、それ以外にも税金対策、生命保険にもなることを知りました。
不動産投資株式会社の人曰く、医師はなんと所得税+住民税て55%の税金がかけられていることを知りました-(;゚ロ゚)-!これは江戸時代の五公五民を超える重い重税らしいです。ちなみに私は今年、年収3000万でしたが、所得税で1350万、住民税で300万近く税金でひかれそうになってました-(;゚ロ゚)-!これじゃあ、金がたまらんわけだ-(;゚ロ゚)-!
そんな、重い重税に対して不動産投資はなんと不動産取得にかかるお金、建物の原価償却費(建物の経年劣化を見越した税金控除)を税金から引けるんです。酷い言い方ですが、ドブに捨てるはずだった1650万を不動産取得に回せるわけです。更にすごいのは不動産を所有すると青色申告(事業主)がつかえます。細かくは言いませんが、税金として払うはずのお金を使えるようになります。
そして、不動産にがん団信をつければ、がんになった時、死亡もしくは働けなくなった時に銀行の借入がチャラになります。つまり1億近い借入がチャラになる。そして、手元に残った不動産を売れば1億近い利益がでる。これは、そのへんの生命保険、休業保険なんかよりずっとお得ですよね。ちなみにステージ1のがんで完治した場合も適応されますスッ、スゲー!!Σ(゚Д゚ )となんやかんやで、私は不動産投資の世界にハマりました。

実際に持っている物件と出ていくお金

わたしは現在下記の8件のオーナーになっております。

所有物件

  • 四谷のワンルーム   4800万円
  • 新宿のワンルーム①  3600万円
  • 新宿のワンルーム②  3600万円
  • 東高円寺のワンルーム 3500万円
  • 中野のワンルーム   3600万円
  • 駒沢のワンルーム①  3600万円
  • 駒沢のワンルーム②  3700万円
  • 虎ノ門ワンルーム   3500万円
上記を約3億の借り入れで所有しております。 もちろん借り入れの返済が発生するのですが、その分を上記物件に住んでいる方々からの家賃収入で返済しております。
  ちなみに今年、空室であった期間は0日でした。 もし、これが全室空室であったとすると年間で1000万円がわたしから出ていくところでした。 このあたりは、組んでいる不動産会社の力によります。私が契約している東京不動産投資株式会社さんは自前で賃貸物件の紹介サイトを持っているのでそのあたりも強みです。ありがたい。
計算上は10年後に所有物件の価格と借入額が同額になると計算しております。 つまり利子分が払い終わります。 そこからは家賃収入の80万円/月がそのまま私の収入になる計算です。 もちろん、手元に現金が入るのは物件を売った時です。 (お気づきの方もいる通り、年数がたてば物件の価値は落ちていくのでそう簡単にはいきません。しかし、山の手線沿い、駅徒歩10分以内、単身向け、13万以下などの価格が落ちにくい条件をクリアした物件を選んでいるので下落は少ないと期待しております。)

最終的に72万黒字!その仕組みとは

不動産投資を加味しない場合、私が払う税金は1580万でした。これが、不動産投資をすることで、1508万に減額され、税金分で72万のプラスになりました。
仕組みとしては不動産投資をすることで、不動産投資にかかったお金が課税所得(税金がかけられる所得)から減らせるのです。分かりやすくいうと、3000万も稼いで「いない」ことにできるのです。引かれる額として大きいのは減価償却費です。法律上、マンションは年数の経過に従って価値が下がるとされ(たとえば鉄筋コンクリートマンションなら47年で価値が0になると定義されており)その分を赤字として計上できる(課税所得から引ける)のです。また、実際には山手線沿いのマンションの価値は築47年でも十分あります。この法律上の赤字額を年収にぶつけることで税金をへらすんです。 今回は3年目であり、不動産取得税という取得時の税金分が経費計上できなかったため、初年度などに300万レベルの税金換算の黒字にはなりませんでした。( `ー´)ノ予想通りだけどね。

まとめ

不動産投資をしてみて3年目は72万の節税になりました。初年度にくらべると不動産取得税など初年度のみに係る費用がなかった点も多いと思います。また、不動産投資は最終的に持っている物件を売るときが最終的に儲かるかどうかだと思います。借り入れよりマイナスでしか売れないと、プラスが一気に吹っ飛ぶので。もちろん、不動産価格が下がりにくい物件(人気の山手線内、駅徒歩10分、単身向け、13万以下)に絞っていますが将来は読めません。この投資が最終的に儲かるのか損をするのかは不動産を手放すときまでわかりませんが、この経験は必ず私を成長させてくれるものとして頑張っていきたいです。 4年目も期待以上の結果だったことをお伝えします。
*あくまでも素人の当職の計算なので参考程度にして下さい_:('Θ' 」 ∠):_   当職がバイブルとして熟読している教科書が下記です。 どういう物件がいいのか具体的に記載してあり、一度は読んでおいて損はありません。 ご参考ください。 ▼医師のための節税の教科書 無料進呈キャンペーン https://kinmui.com/book/?utm_source=yuzublog&utm_medium=banner ▼医師が読んで得する電子小冊子 無料ダウンロード https://kinmui.com/booklets/?utm_source=yuzublog&utm_medium=banner ※いつも、ブログを読んでくださりありがとうございます。わたくしがお世話になっている不動産会社さんを知りたいという連絡を多数頂きますので下記にリンク先を貼っておきます。ご参考下さい。 医師の節税事例をご紹介 医師のための節税対策セミナー

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